Продажи гостиничной недвижимости в США выросли на 28% за первое полугодие — новые владельцы скупают запущенные отели по сниженным ценам, а один из них даже использует ИИ для анализа гневных отзывов на Yelp и Tripadvisor, чтобы находить самые «убитые» объекты.
Недовольные постояльцы отеля Hilton Garden Inn в центре Остина, штат Техас, оставляли отзывы о том, что гостиница «сильно обветшала» и «разваливается на глазах», жалуясь на неисправные лифты. Один гость назвал кровати «твёрдыми как камень», другой охарактеризовал пребывание там как «сплошной кошмар от начала до конца». Именно это во многом и стало причиной, по которой новый владелец решил купить отель.
Эта гостиница — лишь одна из многих по всей стране, которые годами оставались без обновления, потому что у операторов не хватало денег на ремонт.
Теперь, когда цены на такую недвижимость снижаются, а число новых строящихся отелей сокращается, на рынок выходят новые владельцы, готовые скупать обветшавшие гостиницы и приводить их в порядок. «Она заблестит», — пообещал Дрю Бриджес, руководитель компании JMI Realty, которая в июне купила этот отель на 254 номера. Компания заплатила около $100 000 за номер и планирует потратить ещё по $65 000 на номер на ремонт — включая обновление ресторана, конференц-зон и лобби.
По данным поставщика аналитики MSCI, продажи отелей по всей стране за первые два квартала 2026 года выросли на 28% по сравнению с тем же периодом годом ранее. Сильнее всего рынок растёт в люксовом сегменте, но, согласно отчёту JLL Research, число сделок по отелям среднего уровня — так называемого сегмента select-service — тоже увеличивается после спада 2024 года.
Снижение краткосрочных процентных ставок в этом году подстегнуло рост числа гостиничных сделок. А доходы отелей, оказавшиеся выше ожиданий благодаря чемпионату мира по футболу, сделали гостиничную недвижимость более привлекательной для инвесторов.
Дополнительным драйвером спроса остаётся строительство дата-центров: деловая активность, связанная с этими масштабными проектами, включая само строительство, увеличивает загрузку отелей по всей стране. А доходы от роста фондового рынка подпитывают спрос на путешествия со стороны состоятельных клиентов. «Спрос в высоком ценовом сегменте был просто феноменальным», — отметил Ян Фрейтаг, аналитик гостиничного рынка из CoStar.
Среди люксовых отелей, сменивших владельцев в этом году, — сделка на $1,4 млрд по продаже курорта Grande Lakes Orlando Resort во Флориде, объекта площадью 409 акров, включающего сразу JW Marriott и Ritz Carlton. Отель Ritz Carlton Central Park South в Нью-Йорке недавно был продан за $320 млн.
Инвесторы видят перспективы роста и в более скромном сегменте, где многие объекты нуждаются в капитальном обновлении, а владельцы зачастую скорее склонны продать актив, чем вкладываться в него.
Как правило, гостиничные бренды обязывают владельцев проводить обновление — например, ремонт номеров и лобби — раз в семь-десять лет. Но у многих отелей, особенно обременённых крупными долговыми выплатами, попросту не хватало средств на ремонт, из-за чего они отстают от графика обновлений.
Часть таких отелей так и не дождётся обновления, пока их наконец не продадут, отметил Грег Фридман, генеральный директор Peachtree Group — компании, специализирующейся на скупке объектов, чьи владельцы затягивают с обязательным ремонтом. Peachtree уже заключила контракт на покупку одного такого отеля на севере Флориды. По словам Фридмана, крупные гостиничные бренды в последнее время стали куда жёстче добиваться выполнения требований по ремонту. «Это создаёт серьёзное давление на владельцев, вынуждая многих из них продавать активы», — пояснил он.
Ряд владельцев уже предпочли расстаться с объектами, которым в будущем грозили крупные расходы на ремонт. В июле публичная компания Park Hotels & Resorts продала отель Hilton в Шорт-Хиллз, штат Нью-Джерси, за $12 млн — менее чем за половину ожидаемой стоимости предстоящих обновлений объекта.
Сингапурская инвестиционная компания Acrophyte Hospitality Trust в июле продала отель Hyatt Place в Мемфисе, штат Теннесси, за $6,9 млн — со скидкой в 10% от оценки, сделанной в декабре. В Acrophyte пояснили, что продажа объекта частично объяснялась предстоящими капитальными затратами, необходимыми для этого проблемного отеля.
Бриджес рассказал, что негативные отзывы об отелях в интернете — ценный источник данных при поиске новых объектов для инвестиций. Он использует искусственный интеллект для анализа негативных отзывов гостей на таких сайтах, как Yelp и Tripadvisor, чтобы точнее понять, насколько «убит» тот или иной потенциальный объект.
Отель в Остине, который приобрела компания Бриджеса, ранее принадлежал Ashford Hospitality Trust — публичной компании-владельцу отелей, продавшей за последний год несколько объектов, чтобы погасить долги. В апреле в Ashford заявили, что продажа шести отелей из портфеля компании позволит сэкономить $60 млн, которые иначе пришлось бы потратить на содержание недвижимости.
Ещё один фактор, подпитывающий интерес инвесторов к покупке отелей, — низкий объём нового строительства. По словам Фрейтага, в этом году темпы ввода новых номеров составляют лишь 0,5% от существующего гостиничного фонда — значительно ниже среднего многолетнего показателя в 1,6%. Разрыв между стоимостью нового строительства и стоимостью покупки уже существующего отеля продолжает расти. «Если вы хотите работать в этой индустрии, а строить не можете, — значит, вам остаётся только покупать», — заключил он.
