Средняя ставка по 30-летней ипотеке впервые с начала прошлого года поднялась выше психологически важной отметки в 7%. Экономисты полагают, что это лишь усугубит и без того затянувшуюся стагнацию рынка жилья — уже четвёртый год подряд переживающего вялые продажи.
Средняя ставка по 30-летней ипотеке на этой неделе достигла 7,03% — впервые с начала прошлого года превысив отметку в 7%, свидетельствуют данные Freddie Mac. Сам по себе этот порог не несёт особого экономического значения, однако имеет важное психологическое влияние на покупателей — а значит, ещё больше потенциальных покупателей предпочтут повременить с выходом на рынок.
Экономисты отмечают: при ставках выше 7% всё больше потенциальных покупателей, вероятно, останутся в стороне от рынка, что продолжит тянуть вниз и без того застойный рынок жилья, переживающий уже четвёртый год вялых продаж. Вот пять ключевых моментов о том, как рынок недвижимости меняется при ставках выше 7%.
Высокие ставки становятся новой нормой
До 2022 года ставки по ипотеке не поднимались выше 7% с 2001 года. За эти два десятилетия американцы успели привыкнуть к ставкам в диапазоне трёх-четырёх процентов. Во время пандемии многие покупатели и вовсе оформляли ипотеку по ставке ниже 3%. Когда в 2022 году ставки начали резко расти, рынок жилья практически замер — многие покупатели рассчитывали, что ставки в конце концов вернутся к привычным уровням. Однако на протяжении последних четырёх лет ставки остаются высокими, и, по мнению экономистов, вряд ли снизятся в ближайшее время — на фоне сохраняющейся повышенной инфляции и экономической неопределённости. Многие покупатели и продавцы уже начинают это осознавать и мирятся с более высокими ставками, несмотря на экономические издержки, — просто потому, что больше не могут откладывать переезд.
Ипотека с плавающей ставкой и только процентными платежами становится привлекательнее
При ставках выше 7% альтернативные виды ипотеки с более низкими первоначальными ежемесячными платежами, вероятно, станут привлекательнее для покупателей — несмотря на связанные с ними риски. Ипотека с плавающей ставкой предлагает более низкую фиксированную ставку на определённый период — как правило, от 3 до 10 лет, — после чего пересматривается в соответствии с текущими рыночными условиями. Это имеет смысл, если вы уверены, что ставки в какой-то момент снизятся, однако подобное предположение сейчас нельзя назвать надёжным, отмечает главный жилищный экономист Homes.com Брэд Кейс. Ипотека с выплатой только процентов также предполагает более низкий первоначальный платёж, однако несёт риск того, что при падении цены на дом владелец может оказаться с отрицательным собственным капиталом. «Нужно чётко понимать, почему ежемесячный платёж ниже, — оба этих варианта рискованнее стандартной 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой», — предупреждает Кейс.
Рынок жилья 2026 года завершает год на печальной ноте
В феврале ставки по ипотеке впервые с 2022 года опустились ниже 6%, что спровоцировало всплеск интереса со стороны покупателей и породило оптимизм в преддверии ключевого весеннего сезона продаж: казалось, что в этом году продажи жилья наконец возвращаются к норме. Затем начался конфликт с Ираном, и связанные с ним потрясения на нефтяном рынке и в мировой торговле подтолкнули ставки вверх. Это превратило весенний сезон продаж в настоящий провал. По мере дальнейшего роста ставок продолжали снижаться и продажи. В целом, по мнению экономистов, рынок жилья в этом году всё же добился некоторого прогресса — в том смысле, что больше покупателей, получая новую работу или обзаводясь детьми, всё же решались на переезд, несмотря на издержки. Тем не менее отрасль по-прежнему ждёт того восстановления, на которое так долго надеялась.
Продавцы могут снять свои дома с продажи
Годами рынок жилья страдал от нехватки предложения, поскольку продавцы предпочитали оставаться на месте, чтобы сохранить за собой низкие ставки по собственной ипотеке. Этот так называемый «эффект блокировки» (lock-in effect) в последнее время начал ослабевать — продавцы осознают, что ставки в ближайшее время не снизятся, а объём предложения на вторичном рынке приближается к допандемийным уровням. В августе на продажу было выставлено 1,62 млн домов на вторичном рынке — максимум с 2019 года. Однако порог в 7% может остановить этот прогресс. Продавцам придётся не только с осторожностью расставаться со своей ставкой в 3%, но и учитывать, что, возможно, придётся снижать цену продажи, чтобы привлечь покупателей, чья платёжеспособность и без того ограничена ставками в 7%. В результате продавцы вместо переезда могут предпочесть остаться на месте и заняться ремонтом текущего жилья.
Ещё больше плохих новостей для застройщиков
Для строительных компаний сейчас и без того непростые времена, а ставки в 7% лишь усугубляют положение. На фоне снижения маржи из-за роста стоимости материалов и рабочей силы застройщики вынуждены предлагать дорогостоящее временное субсидирование ставок (buydown), чтобы стимулировать продажи на застойном рынке. Более высокие ставки по ипотеке делают подобные стимулы ещё более затратными для застройщиков, снижая их прибыль и отбивая желание наращивать объёмы строительства.
