Дома, собранные на заводах, десятилетиями оставались на периферии рынка жилья США. Новый федеральный закон обещает удешевить и упростить строительство модульных и промышленных домов — но, по мнению экспертов отрасли, без единого национального строительного стандарта, как в Швеции или Японии, по-настоящему масштабировать производство не получится.
Дома, построенные на заводах, долгое время оставались на периферии рынка жилья США. Теперь сторонники модульного и промышленного домостроения приветствуют новый федеральный жилищный закон, который должен сделать строительство таких домов проще и дешевле.
Модульные дома собираются из отдельных секций, изготовленных на заводе, а затем монтируются на месте — внешне они часто почти неотличимы от традиционных домов, построенных «по месту». Промышленные дома — их часто называют мобильными домами или трейлерами — целиком изготавливаются на заводе и отправляются к месту назначения уже в готовом виде. Новый закон призван сократить часть бюрократических барьеров, связанных с обоими этими альтернативными типами жилья.
Что реально удешевляет закон
Одно из положений закона отменяет требование, согласно которому промышленные дома обязательно должны иметь постоянную стальную раму, использовавшуюся для их транспортировки. По словам исследователя жилищной политики из Niskanen Center Эндрю Джастуса, это позволит строить такие дома примерно на 5000–10 000 долларов дешевле, чем раньше. Для некоторых домов эта экономия может составить более 10% от первоначальной стоимости.
Другие положения закона обязывают Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) выявить барьеры в финансировании модульного жилья и изучить целесообразность введения единого федерального строительного стандарта для модульных домов — аналогичного тому, что уже существует для промышленных.
Почему модульное строительство считают решением жилищного кризиса
Модульному домостроению часто уделяют непропорционально много внимания по сравнению с его реальной долей на рынке — потому что часть жилищных аналитиков видит в его массовом производстве возможное решение жилищного кризиса в США. Новый закон дал слабую надежду на то, что федеральное правительство наконец движется в сторону упрощения такого производства.
«Америка сильно, очень сильно отстаёт, и это огромная, просто огромная возможность для страны — особенно учитывая нехватку жилья примерно в 7 млн единиц, с которой страна сейчас сталкивается», — говорит основатель и генеральный директор компании Module Building Systems (Сент-Луис) Марк Тернбулл.
По данным Бюро переписи населения США, в прошлом году было отгружено 102 700 единиц промышленного жилья, а в 2024 году было завершено строительство 37 528 модульных домов.
Модульные дома, как правило, внешне очень похожи на традиционные. Но часть покупателей по-прежнему настороженно относится к идее жить в доме, собранном на заводе, — во многом потому, что модульные дома нередко путают с промышленными, более известными как мобильные дома.
«Я бы никогда не догадался, что это модульный дом, если бы не зашёл внутрь», — рассказывает 44-летний оценщик недвижимости Том Шмитт, который уже 16 лет живёт в модульном доме в Пенсильвании. «Это был приятный просторный дом с неплохими удобствами — собственно, это меня и привлекло».
Шмитт понял, что его дом модульный, только спустившись в подвал, где смог увидеть места стыковки отдельных секций дома.
Почему энтузиазм отрасли сдержанный
Тем не менее, даже с учётом импульса от нового закона, многие лидеры отрасли считают, что федеральной поддержки будет недостаточно. Национальная жилищная политика может добиться лишь ограниченного результата в стране, где строительное регулирование представляет собой лоскутное одеяло из разрозненных норм штатов и муниципалитетов.
Закон не создаёт единого национального строительного стандарта для модульного домостроения — а именно такая масштабная реформа, по мнению экспертов, необходима, чтобы США смогли по-настоящему нарастить объёмы заводского домостроения. Вместо этого закон лишь обязывает HUD изучить эту идею — без каких-либо сроков или требования о том, что стандарт действительно будет разработан.
Такие страны, как Швеция и Япония, добились успеха в массовом производстве модульного жилья во многом благодаря стандартизированным строительным нормам, которые позволяют заводам работать с большими объёмами, не адаптируя каждую единицу продукции под требования конкретного города.
Для сравнения: рынок внестроительного (заводского) домостроения в США остаётся в зачаточном состоянии — его национальная доля застряла на уровне всего 3% от общего объёма завершённого строительства.
«В каждом городе, в каждом муниципалитете — свои нормы. Эта раздробленность мешает заработать экономике масштаба», — говорит генеральный директор и сооснователь девелоперской компании PTM Partners (работающей с модульными проектами) Майкл Тиллман. «Посмотрите на Германию, Японию, Швецию — там действует единый национальный стандарт, и именно он позволяет заводу по производству модулей работать на больших объёмах, потому что то, что построено и одобрено в Киото, автоматически одобрено и в Осаке».
Кто уже пробует модульное строительство
В сфере многоквартирного жилья крупнейший оператор рынка уже экспериментирует с модульными проектами: компания Greystar Real Estate Partners строит модульные многоквартирные дома в Пенсильвании и Массачусетсе.
Альтернативные методы строительства — от модульного до 3D-печати — также нашли определённый отклик среди пострадавших от ураганов, лесных пожаров и других стихийных бедствий — от Калифорнии до юго-востока страны. Некоторые из этих оставшихся без крова домовладельцев отчаянно нуждаются в скорейшем восстановлении жилья, но выплаты по страховке часто оказываются значительно меньше суммы, необходимой для покрытия расходов на традиционное строительство.
Проблема с финансированием остаётся
Однако девелоперы по-прежнему сталкиваются с трудностями при финансировании модульных проектов. Традиционные банковские кредиты предполагают поэтапное финансирование по мере строительства дома непосредственно на участке, тогда как модульным заводам значительная часть денег нужна сразу — просто чтобы закупить материалы и начать сборку. К тому же, поскольку такие дома пока встречаются нечасто, осторожные банки не знают, как правильно оценивать риски, и зачастую рассматривают их как более рискованные вложения.
Новый закон содержит положение, призванное частично решить эту проблему с финансированием: он обязывает HUD выявить барьеры для программ финансирования модульного жилья.
«Как я это понимаю, речь идёт скорее об исследовании и разработке нормативных актов, а не о реальном изменении политики, — говорит Тиллман. — Это, скорее, сигнал, а не суть».
